Membeli Syurga: Harga Rumah

oleh: Norman

Rumahku syurgaku adalah perumpamaan yang sering diungkapkan untuk menggambarkan betapa pentingnya rumah untuk mengekal keharmonian keluarga dan masyarakat. Adalah menjadi impian hampir semua rakyat Malaysia untuk memiliki rumah sebagai tempat berteduh yang selesa dan selamat untuk keluarga masing-masing. Harga rumah kini menjadi isu nasional yang penting dan menjadi bualan ramai selain daripada kenaikan harga barang asas yang lain seperti harga minyak, makanan dan sebagainya. Kebanyakan bakal pembeli rumah merungut tentang harga rumah yang dikatakan tinggi dan melampau jikapun murah lokasi rumah tersebut dikatakan jauh dari bandar, terpencil dan tidak strategik. 

Sejarah kenaikan harga rumah setiap tahun boleh dirujuk kepada Indeks Harga Rumah Malaysia sejak 1988 hingga 2012: 

Peratusan perubahan harga rumah setahun (1-year % change)  sejak 1988 hingga 2012 menyaksikan berlakunya kenaikan harga rumah (semua jenis) tiap-tiap tahun kecuali penurunan pada tahun 1998 (turun 9.5%) dan 1999 (turun 2.4%) iaitu pada masa berlakunya krisis kewangan Asia Tenggara. Selain daripada tahun tersebut harga rumah meningkat akibat beberapa faktor yang akan saya kupas kemudian. Harga rumah secara purata meningkat mendadak pada tempoh 2010-2012 (kenaikan purata 9.1%) berbanding 2001-2009 (kenaikan purata (3.1%): 

Faktor-faktor Mempengaruhi Harga Rumah:

Ada 3 faktor utama yang mempengaruhi harga rumah di Malaysia yang mana dibawahnya terdapat sub-faktor: 

1. Makroekonomi

• KDNK - Pertumbuhan ekonomi negara yang pesat merancakkan aktiviti ekonomi dan menaikkan harga rumah
• Inflasi - Kadar inflasi memberi kesan kepada harga bahan mentah binaan, kadar sewaan yang dikenakan meningkat, pelabur membeli rumah untuk melindungi nilai aset daripada inflasi
• Harga Pengeluar (Producer Price Index) - Harga zink, logam, simen, kaca dan sebagainya menentukan kadar pertumbuhan harga rumah
• Demografi/populasi penduduk - Anak-anak muda memasuki alam pekerjaan, penghijrahan (migration) penduduk luar bandar ke kawasan bandar, pembangunan pesat kawasan tumpuan meningkatkan permintaan hartanah dan rumah.

2. Sistem Kewangan

• Kadar pinjaman asas (BLR) - BLR pada kadar selesa yang menyokong pertumbuhan harga rumah. BLR yang semakin tinggi memberi kesan negatif kepada harga rumah kerana pembeli rumah terpaksa menanggung bayaran pinjaman yang lebih tinggi
• Pasaran saham - Bursa Saham FBM KLCI yang mengalami pertumbuhan rancak juga mempengaruhi kenaikan harga rumah.

3. Polisi Kerajaan

• Real Property Gains Tax - cukai yang dikenakan keatas keuntungan selepas menjual hartanah pada tempoh kurang daripada (contoh 3-5 tahun) yang ditetapkan kerajaan. Pemansuhan dan pengenalan atau kenaikan RPGT mempengaruhi harga rumah
• Nisbah pinjaman kepada nilai 70% (loan-to-value, LTV ratio) - 70% LTV ratio dikenakan kepada pembeli rumah yang mempunyai lebih daripada 2 pinjaman perumahan iaitu: pembeli rumah ketiga dan seterusnya perlu membayar bayaran muka (downpayment) sebanyak 30% daripada harga rumah dan hanya layak untuk mendapat pinjaman 70%. LTV ini juga mempengaruhi harga rumah di Malaysia.

4. Faktor-faktor lain:

• Spekulasi hartanah - Pelabur-pelabur rumah yang mencari keuntungan cepat daripada kenaikan harga rumah mendadak dengan membeli dan menjual pada tempoh masa yang pendek.
• Pemaju perumahan - Skim belian rumah melalui Developer Interest Bearing Scheme (DIBS) di mana pemaju perumahan akan menanggung bayaran faedah atas pinjaman perumahan sehingga rumah itu siap. Pembeli hanya perlu mengeluarkan 'downpayment' dan akan mula membayar pinjaman mereka setelah rumah itu siap. (faedah pinjaman yang ditanggung pemaju sebenarnya sudah difaktorkan ke dalam harga rumah maka harga rumah semakin tinggi)

Grafik rujukan: 

Indeks Bahan Binaan berbanding Indeks Harga Rumah

Kesan Polisi LTV 70% dan RPGT kepada Peratusan Peminjam Rumah dengan lebih daripada 2 Pinjaman

Faktor-faktor yang disenaraikan diatas memainkan peranan penting dalam mempengaruhi kenaikan dan penurunan harga rumah. Langkah-langkah yang sudah pun diperkenalkan seperti RPGT dan 70% LTV tetapi penguatkuasaan yang lemah dan penetapan dasar berubah-ubah menyebabkan langkah ini kurang berkesan atau langkah-langkah tersebut hanya berkesan sementara sahaja. Langkah memperketat pinjaman perumahan oleh Bank Negara Malaysia pada Julai lepas juga kemungkinan besar akan memberi kesan kepada kenaikan harga rumah yang mana kesannya hanya boleh dinilai selepas setahun dua polisi ini dilaksanakan.

Monopoli Bahan Binaan

Antara faktor yang dikenalpasti menyumbang kepada kenaikan harga rumah adalah harga bahan binaan. Di Malaysia industri logam dilindungi oleh kerajaan dengan pemberian lesen dan AP kepada pengeluar/pengimport logam kepada syarikat-syarikat tertentu. Polisi perlindungan (protectionism) ini tidak memberi keuntungan kepada pengguna kerana harga logam yang dikeluarkan oleh syarikat tempatan seperti Megasteel Sdn Bhd & Amsteel Sdn Bhd (anak syarikat Lion Group) lebih tinggi berbanding harga logam yang diimport dari negara luar. Langkah kerajaan melalui Kementerian Industri dan Perdagangan Antarabangsa (MITI) mengenakan duti import pada kadar sehingga 25% hanya memberi keuntungan kepada syarikat-syarikat pengeluar logam tempatan dan menggalakkan budaya monopoli yang tidak sihat tanpa persaingan. 

RPGT

Sejarah RPGT diperkenalkan oleh kerajaan pada tahun 1974 melalui Land Speculation Tax Act 1974 yang kemudiannya dimansuh pada tahun 1975 dan diganti dengan Real Property Gains Tax Act 1976 yang mengenakan cukai antara 0% hingga 30% keatas keuntungan jualan hartanah bergantung kepada tempoh masa pegangan hartanah tersebut. Pada tahun 2007 kerajaan mengecualikan RPGT akibat kelembapan ekonomi tempatan dan antarabangsa kesan daripada krisis kewangan USA. Kemudiannya pada tahun 2009 didalam ucapan belanjawan yang dibentangkan, kerajaan memperkenalkan semula RPGT yang mula berkuatkuasa pada 1 Januari 2010. Kadar RPGT dan mengikut tempoh pegangan hartanah yang dikenakan tertera pada jadual berikut: 

Kadar RPGT mengikut kategori

Cadangan Mengawal Harga Rumah:

1. Menguatkuasa dan menaikkan kadar RPGT untuk mengawal dan mengekang spekulasi pasaran hartanah. 
2. Meningkatkan kadar loan-to-value ratio kepada pembeli rumah yang mempunyai lebih dari 1 pinjaman sedia ada seperti 70% LTV untuk rumah ketiga, 60% LTV untuk rumah keempat, 50% untuk rumah kelima dan seterusnya.
3. Menghapuskan dasar pelindungan (protectionism policy) kepada industri pembuatan logam tempatan dengan meliberalisasikan pasaran logam supaya pemaju mendapat akses kepada harga logam mengikut harga pasaran antarabangsa dan kos membina rumah menurun.
4. Dasar sosial melalui pembinaan rumah mampu milik oleh syarikat dan agensi milik kerajaan persekutuan dan negeri untuk memenuhi permintaan rumah pada harga sederhana dan mampu milik.
5. Pewujudan bandar satelit seperti Rawang, Bukit Beruntung, Nilai, Serendah dan lain-lain dengan menyediakan pengangkutan awam yang efisyen untuk mereka berulang-alik ke bandar. Juga menyediakan perkhidmatan awam seperti sekolah, hospital, kawasan rekreasi dan sebagainya.
6. Menghadkan kelayakan pembeli rumah di bawah skim DIBS kepada hanya pembeli rumah yang pertama untuk mengelakkan skim ini digunakan sebagai skim pelaburan.

Penutup

Didalam konsep pasaran bebas dan terbuka kita tidak boleh menghalang sesiapa untuk membeli dan menjual rumah. Ini termasuk kepada pemaju, pelabur hartanah, spekulator dan lain-lain. Walaubagaimanapun untuk mengimbang kenaikan harga rumah mendadak, sedikit campurtangan melalui polisi kerajaan adalah perlu.  Selain daripada itu, budaya pemilikan rumah perlu dinilai semula melalui pelbagai faktor contohnya kemampuan membeli dan memilki rumah. Adalah lebih baik sekiranya kemampuan kewangan individu dipertingkatkan dahulu sebelum kita berfikir untuk memiliki rumah. Tidak ada salahnya menyewa dahulu untuk tempoh masa yang sesuai dan kemudiannya membeli rumah setelah kedudukan kewangan kita sudah selesa (mungkin setelah berkeluarga). Mudah kita menuding jari kepada pemaju dan kerajaan kerana kenaikan harga rumah dan jarang kita menyalahkan pembeli rumah termasuk pelabur dan spekulator pasaran yang juga berperanan menjadi penyebab kepada kenaikan harga rumah yang mendadak. Kita juga sering lupa impian memiliki rumah ini juga menyumbang kepada kenaikan harga rumah.

Semoga langkah-langkah mengawal kenaikan harga rumah tersebut akan diperkenalkan dan dapat memberi peluang kepada mereka yang mampu untuk memiliki 'syurga' sendiri. Rumah kita syurga kita dan sepatutnya tiada syurga yang akan membebankan penghuninya. Terima kasih kerana membaca.

Sumber rujukan: 

1. The Malaysian Housing Price Index: Pusat Maklumat Hartanah Negara
2. Developments in the Housing Market and Implications on Financial Stability: BNM
3. Bank Negara Regulation on Housing Loan: The Star.
4. Steel Sector: Mixed views on anti dumping policy , Steel Sector, South East Asia Iron and Steel Institute pg 5-7
5. RPGT: MIA

p/s: Baca juga tulisan saya: Sejuta Rumah Mampu Milik dan tulisan Dr Dzul: Harga Rumah Naik? Belum Masa Untuk Bertindak Lagi?